가계자금대출과 사업자대출로 분류되는 주택담보대출

 

 

주택을 담보로 제공하고 받을 수 있는 담보대출은 크게 가계자금과
사업자대출로 분류가 되고 있는데, 2025년 6월27일 이후 가계자금대출에 대한 
강력한 규제가 시행되고 있어, 사업자대출시장이 확대될 걸로 보인다

 

분류 기준 및 용어 설명

• 가계자금대출: 일반 실수요자(무주택자, 1주택자 등)의 주택담보대출로, 현재는 무주택자나 6개월이내 매도약정을 한 1주택자만 대출대상이 되고 있고, 최대한도는 6억원으로 제한되고 있다.
• 사업자대출: 사업자명으로 받는 주택담보대출로, 사업자대출로 사용했다는 용도증빙을 해야 한다(단, 개인사업자 1억원이상, 법인사업자 5억원이상)
• 수도권 : 서울, 인천, 경기 
• 규제지역  :  서울 서초구, 용산구, 강남구, 송파구
• 비규제지역:  규제지역을 제외한 전 지역 
• 지방: 수도권 이외 지역
• 스트레스 DSR 3단계: 2025년 7월 1일부터 전 금융권 모든 가계대출에 스트레스 가산금리 1.5% 적용 (지방 주담대는 2025년 12월 말까지 0.75% 유예)

 

대출 유형·지역별 규제 요약표 (2025년 8월 4일기준)

대출유형지역 구분LTV 한도DTI 한도DSR 한도스트레스 DSR 적용 여부 & 비고

대출종류	분류	대출한도(매매)	DTI	DSR	스트레스DSR적용
가계대출	수도권 규제지역	무주택·1주택자: 50%(1주택자는 6개월이내 매도조건).. 최대 6억원	무주택·1주택자: 40% 조정·투기지역 기준 비규제지역은 60% 가능	DSR 40%(은행권) DSR 50%(2금융)	2025년 7월부터 적용, 수도권 전면적용, 스트레스 금리 +1.5% 원리금 기준 적용
가계대출	수도권 비규제지역	무주택·1주택자: 70%(1주택자는 6개월이내 매도조건).. 최대 6억원	60% 기준 적용	동일 기준 적용	동일 적용 (수도권 기준)
가계대출	지방 (비수도권)	비규제지역 기준: 70% 다주택자 비규제: 60%. 제한없음	60%	동일 기준 적용	스트레스 금리 유예: 2025년 말까지 +0.75%만 적용, 2026년 재검토 예정
사업자대출	수도권 규제지역	80%-90% 제한없음	금융사마다 상이함	DSR 적용기준 금융사마다 상이함	스트레스 DSR 통상 가계대출과 동일 적용 (다만 사업자 자금흐름 반영)
사업자대출	수도권 비규제지역 또는 지방	80%-85% 제한없음	금융사마다 상이함	DSR 적용기준 금융사마다 상이함	스트레스 적용 동일, 지방 유예 동일 적용

 

 

상세 용어 해설

1. LTV

• 담보가치 대비 대출 가능 비율로, 규제지역일수록 낮고, 생애최초나 낮은 가격대 주택 한도는 확대 적용됩니다
• 예: 수도권 규제지역 무주택자 기준 LTV는 50%, 비규제지역은 최대 70%. 

2. DTI

• 소득 대비 주택담보대출 원리금 비율로, 무주택자·1주택자는 규제지역 40%, 비규제지역 60%까지.
• 가계대출 중심으로 제한하며, 사업자대출은 해당 기준 외에도 금융사 내부 기준 따름

3. DSR

• 모든 대출(주담대·신용대출·전세대출 등)의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율. 1금융권은  40%, 2금융권은  50% 수준이 일반적임
• 사업자대출의 경우에도 소득 및 대출 흐름에 따라 동일 비율 적용 또는 예외가 있을 수 있음.

4. 스트레스 DSR 3단계 (2025년 7월 1일 시행)

• 수도권(서울·경기·인천): 모든 가계대출에 스트레스 가산금리 +1.5%를 원리금 계산 시 반영.
• 지방 주담대는 2025년 12월 말까지 +0.75%**로 유예 후 동일 적용 예정
• 고정금리 상품은 스트레스 금리 적용 비율이 낮거나 예외될 수 있음.
  혼합형·주기형은 적용 비율이 확대됨

5. 사업자대출

• 실수요자 중심의 가계대출과 달리, 사업용도라는 점에서 금융기관이 리스크 관리를 강화하며 별도 기준 적용 가능.
• 그러나 스트레스 DSR과 기본 LTV/DTI/DSR 기준은 대부분 동일하게 적용됩니다.

 

요약 정리

• 가계자금대출은 규제지역일수록 LTV·DTI 제한이 강화되며, 수도권 중심으로 스트레스 DSR 적용이 강화됩니다.
• 사업자대출이라도 주담대라면 기본적으로 가계대출 기준을 따르며, 심사 강화 요소가 추가될 수 있습니다.
• 2025년 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계는 상환 능력 중심 대출 한도 관리 체계로, 특히 수도권 변동금리·혼합형 대출자는 대출 한도 감소가 클 수 있습니다.
• 지방 주담대는 2025년 12월 말까지 한시적 유예가 적용되어 상대적으로 여유가 있습니다.